浅谈法律

業主與租客的法定責任

業主的法定責任

擁有出租物業,自是人生得意事。但身為業主,要顧及的事著實不少,一不小心,便會有犯官司之虞。出租住宅樓宇的業主,最基本的責任是提供一個適宜人居住的地方,以及遵守租約的條款。出租了住宅之後,業主不能去如黃鶴 — 除非有代理人代其處理租務,且必須能隨時接獲租客的投訴。此外,業主還有以下責任:

*遵守建築物條例。

*維修屋頂、牆壁及其它樓宇結構。

*保持共用地方清潔及安全。

*提供足夠暖氣及水(冷、熱)、電。

*提供適當門鎖。

*維修住宅內的電器。

*履行當地法例所規定的責任。

業主不可出租被政府沒收或因違反建築物業條例而不適於居住的單位。若業主明知故犯的話,業主可被判賠償租客相當於三個月的租金,以及負責所有訴訟開支和律師費。

不過,對於由租客或其客人所引致的損壞,或者因租客無理拒絕讓業主入屋修理而引起的損壞,業主則不需負責金。業主若不履行其責任,租客有以下三種補救辦法:
 
(一)租客有權終止租約,在書面通知業主後遷出住宅。
(二)提起訴訟或仲裁的程序。
(三)自己進行有限度的修理,費用從租金中扣除。
 
不過,租客必須在沒有拖欠租金及用書面通知業主有關損壞的情況下,才可運用上述權利。
 

租客的法定責任

本州法例雖然基本上傾向保障租客,租客也有不少責任。最基本的是交租和遵守租約條款。一般來說,租客必需:

*保持單位清潔及衛生。

*避免任何損壞。

*適當處置單位內的垃圾。

*適當使用住宅的電器及附屬品。

*遷出後把住宅回復到原來的狀況。

*遵守當地法例所規定的責任。

租客若不履行租約的條款或違反「業主與租客條例」,業主可提出「非法佔有」程序,或其它逐客的法律行動。如果租客對住宅管理不當,業主除了可向法庭申請「逐客令」之外,還可把修理單寄給租客,以及循法律途徑,向租客追討、補償或強制租客履行租約條款。

維修責任
 

「業主與租客條例」對每方都規定有維修的責任。例如業主必需遵照特定的建築物及地方條例來維修住宅,共用地方保持清潔及安全,設施及電器均運行正常;由第三者或自然引起的損壞一般是業主的責任,除非是租客的疏忽所致。

另一方面,租客有責任保持單位清潔及安全,而不可故意地或疏忽地損毀或移走單位內任何物品。若有嚴重損壞地方,租客有責任以書面通知業主。業主一旦接獲通知,必需在合理的時間內進行修理,除非環境不許可。法例一般規定業主在接到書面通知後:

一、在廿四小時內恢復水源或暖氣,或對危及生命的情況採取補救的行動。

二、在廿四小時內供給冷、熱水、電或暖氣。

三、在七十二小時內修理對水管、電冰箱或電爐等較嚴重的損壞。

四、在十天內進行其它修理。

如果業主在迫不得已的情況下,不能在上述時間內進行修理的話,業主必需儘快完成修理。

租客扣租的權利

租客可在一些法定的情況下,從租金中扣除修理費,除此之外,租客無權不付租金。根據「修理與扣租」條例,租客必需先以書面通知業主,並寄以合理的修理費估價單,修理費不能超過特定的限度,修理要待一定的等候期結束後才能展開。

一般來說,若租客自行修理的話,每年最多可扣除達一個月的租金作為補償,每次不超過半個月租金;若需要由有執照的技工來修理,租客在十二個月的期間內最多可扣除達兩個月的租金,作為修理費用,每次不超過一個月租金。關於扣租的詳情,請讀者參考有關的法例或諮詢律師。

 
擁有物業的兩種方式
 
在很多的情況下,我們都以超過一個人的名義來購買物業。最常見的是一對夫婦購買房子做他們的愛巢;也可能是一個財力有限,要加入貸款給他的親人或朋友的名字等。

兩個或兩個以上的人對一塊土地或物業擁有權益,便會被稱為該塊土地或物業的共有人;但在法律上,共同擁有物業的業主其實又可分為兩種:就物業的繼承權而論,一是相互繼承之共有產業(Joint Tenants);另一種則是由各自繼承人承受之共有產業(Tenants in Common)。

相互繼承的共有產業,即中國人俗稱「長命契」,特點是每個業主均有機會擁有整份物業。所以當其中一名共有業主去世後,其對該物業的擁有權便會自動落入其他業主的手中,直至只剩下一個業主為止。驟而聽來,這好像是場鬥長命比賽,最長命的共有業主是得勝者,獎品便是整份物業的擁有權。

這是「長命契」其中一個特點,即財產一致,好像兩人結婚後一樣,二合為一。特點是權利一致,即共有人中任何一方對物業均有同等質量的權利。換言之,每位業主所享有的權利數量及時間長短也會絕對相同。第三個特點是產權一致,即每人的產權必須源自同一份契約文件,日後在產權上有任何爭議,也應以這份契約提出。最後一個特點是時間一致,即每一業主的權利必須在同一時間開始。

因此,在這法律規則下,可以想像每一個共有業主均不可以通過遺囑方式把物業權益中屬於他的部份遺贈予他人。即使他真的「犯了規」,在遺囑中作出這樣的指示,受遺贈者亦不能獲得那部份的物業的權益。

由此可以想像得到,採用相互繼承方式來擁有物業的共有業主,多會是有親密或血緣關係的人士,如夫妻、父母、子女等。

由各自繼承人承受之共有產業,則是每個共有業主各自擁有產業權利的某一個部份。例如甲和乙是同一份物業的共有業主,可能是甲擁有三分之二,而乙擁有三分之一,與前一種方式不同的是,現在甲或乙都可以在遺囑將產業權益贈他人。而重要的是,若其中一方去世,另一方並沒有權自動承受對方的權益,因為去世的業主的權益必定是由他的繼承人來繼承。同樣道理,採用此種方式來擁有物業的,多會是生意伙伴等。

最通用的房產抵押方式-Deed of Trust
 

通過貸款置屋的人,大概都見過一份所謂的Deed of Trust或「信託擔保証書」,但真正了解這份文件的本質的人可能不多。

其實這是一份找第三者來託管房產,以保証債務得以清償的證書;換句話說,它充其量只是一份抵押或擔保契約,與產權轉換完全無關,因為用房子作抵押來借錢的是買方,賣方簽了契據,得了錢,責任便算完了。「信託擔保証書」純料是用來表達借貸人(買方)和債主的法定關係的。
「信託擔保証書」究竟是怎麼回事呢?前面說過,那是一種抵押方式,只不過這種方式牽涉了三方(賣方沒有份兒)︱︱借貸人(即買方)、貸款人,和受託人(Trustee)。眾所週知,貸款人要有房產做抵押,才肯借錢給買方買房子,如果這兩方選擇「信託擔保証書」的方式,借貸人或買方便需把房產在名義上託給第三者(受託人),作為清償貸款的擔保。如果借貨人不履行債務的話,即由受託人出面公開售賣受押房產以清償債務。換言之,貸款人(通常是銀行)是信託的受益人,受託人僅為中間人而已,沒有任何房產權益。

誰可以當受託人呢?答案是幾乎任何神智清醒的成人都可以,但通常是由受益人的職員(例如銀行家、產權保險公司的總裁等)擔當的。其基本責銋有二:如果借貸人或買方還清債務那便最簡單了,憑著貸款人持有借貸人的借據(promissory note),債務還清了,貸款人便需將「信託擔保証書」及借據交給信託人。並將「交還產權請求」寄給受託人。請求後者把產權交還給借貸人。實際上,正如我剛才說過,受託人根本未擁有過產權,其真正的意思是取銷抵押。受託人接到通知之後,就將所謂 「產權完全交還」(Fall Reconveyance)簽給借貸人,意即從此你走你路,我走我路了。

若借貸人或買方賴債的話,那受託人的責任便複雜多了。在這種情況之下,貸款人通常不會持著借據上法庭向借貸人追債,而寧願要受託人出售借貸人抵押的房產,以售價抵債債務。身為受託人,法律規定不能偏幫任何一方,處事要公道,所以即使受託人跟貸款人有關係,亦斷不能胡來,否則很容易輪到自己債務纏身。

這就是為什麼本州的貸款人喜歡用「信託擔保証書」的抵押方法,因為有中間人(受託人)主持公道,便不需要法庭來干預了。當然,買方可以直接把房產抵押給貸款人,可是如此一來,便麻煩多多。因為法庭恐怕貨款人欺負買方,所以規定買方賴債時貸款人必需向法庭申請,並且在法庭監督之下,才可把房產出售,以抵償債務。

故此,在這種抵押方式之下,賣方完全沾不上邊,「信託擔保証書」必需向政府登記,登記後原件有沒有也就無所謂了。至於借據,當然由貸款人珍而重之,遺失了的話就沒法向借貸人追債;但那也不打緊,因為貸款人仍然有房產作為抵押。

說了這麼多,其實我也只對「信託擔保証書」作了最基本的介紹,但望讀者能夠明白這種文件的作用,以後看見至少不會不知所云。

 
租客成暴力受害人   可即搬遷索還租金
 

從前討論過家庭暴力受害人的各種求助門徑,但如果暴力發生在租住的地方,受害人本身是租客的話,那又有甚麼保障?

身為家庭暴力受害人的租客,或者被其他租客或業主以致命性武器恐嚇的租客,除了可循刑事或民事途徑求助之外,亦可受到華盛頓州「業主與租客條例」的保障。如果你有以下的情況出現,你可以即時退屋並要求業主退還租金:

*你被其他租客以致命性武器恐嚇,事後該租客被警察拘捕。

*你被業主以致命性武器恐嚇,業主其後被捕。

*你從法庭取得家庭暴力禁制令,將一份副本交給業主,其後被告違反了法令。

被其他租客恐嚇

如果在你租住的公寓內有其他租客以致命性武器恐嚇你或你的家人,該租客跟著被捕的話,你應向業主寫信陳述事件及逮捕經過,並要求警方向業主証實被告已被拘捕。這些信件和警察報告都應該存底留作記錄。雖然業主不一定要對犯事的租客採取迫遷的行動,但如果業主在接獲警方有關拘捕的通知後七天內不在法庭提出迫遷法令的話,你可即時搬遷而不需負責以後的租金。

但記著,以下所有情況必須出現,你才能有權終止租約:

一、用來恐嚇的武器必須是手槍或具致命性的。

二、犯案的租客必須因其恐嚇行為而被警察拘捕。

三、你和警方均須通知業主有關威嚇和拘捕的經過。

四、業主在接到警方有關拘捕的通知後不在七天內提出迫遷的法律行動。

假如上述情況都發生的話,你便有權搬遷及要求業主退還已付租金中尚未住滿的部份和按金。換句話說,比如你在月中搬出,但已付給了業主整個月的租金,你應可取回下半月的租金。此外業主亦應在你搬出後十四天之內退還按金。

被業主恐嚇

如果你的業主以手槍或致命性武器恐嚇你或你的家人,而接著被警察拘捕的話,你可即時終止租約,但你應先寫信給業主(自己保留一份副本),通知業主你因為不能忍受業主的行為而需要搬遷。然後要求業主退還已付租金中尚未住滿的部份及按金。

租客違反禁制令

如前述,如果你遇到以下所有情況的話,你可立刻終止租約,並要求業主退還租金及按金:

一、書面通知業主你已獲得法庭的禁制令。

二、交給業主一份禁制令的副本。

三、被法庭禁制的當事人違反了禁制令。

四、若對方違反禁制令的話,你本人(即使已有別人報警)必須親自報警。

五、你本人以書面通知業主,解釋禁制令已被違反以及你已報了警。

業主下迫遷令

如果你是暴力的受害人,或被人以致命性武器恐嚇的話,根據業主與租客條例,業主不能因此迫你搬遷。所以若業主向法庭申請迫遷令,你不用徬徨失措,而應理直氣壯與業主爭辯。